Разворот на арендатора

20 декабря 2008 года

Рынок офисной недвижимости в Иркутске находится в стадии активного развития. В городе заявлены и начали реализоваться несколько крупных проектов в этой сфере. Причем осваиваются не только центральные улицы города, но и другие, не менее привлекательные для размещения бизнеса, районы Иркутска. И что немаловажно: растет качество предлагаемых объектов. Рынок начинает ориентироваться на потребителя и его пожелания. Поэтому наиболее актуальным в последние несколько месяцев является вопрос, не испортит ли картину так не кстати случившийся финансовый кризис.

Нужен офис «под ключ»

В секторе офисной недвижимости складывается тенденция: бизнес, особенно некрупный, предпочитает не приобретать в собственность, а арендовать офисные помещения. Иметь собственный офис − конечно, мечта каждого бизнесмена, но осуществить ее за оборотные средства зачастую невозможно. Сейчас доступность кредитных ресурсов становится все ниже, а заявленные цены на помещения не всегда соответствуют возможностям покупателей. Компании в ожидании лучших времен или предложений вынуждены становиться арендаторами.

Наиболее популярными остаются офисы в центральной части Иркутска, а также на улицах Советской, Байкальской и Декабрьских Событий. В середине этого года стоимость аренды одного квадратного метра офиса в Правобережном округе, где расположено три четверти офисных площадей города, находилась на уровне 550−2000 рублей, в Октябрьском − 200−500 рублей, в Свердловском − 450−800 рублей, в Ленинском − 400−600 рублей. Стоимость продажи одного квадратного метра офисных помещений в Правобережном округе Иркутска колебалась в диапазоне 70−130 тысяч рублей. В Октябрьском округе цены сложились чуть ниже этого минимума − 60−70 тысяч, в Свердловском − 45−55 тысяч, в Ленинском − 30−40 тысяч.

Последние несколько лет из-за сложившегося на рынке дефицита цены на аренду офисов росли ежегодно на 30−50%. В этом году, уверен аналитик «ВСП-недвижимости» Григорий Устинов, тенденция переменится:

− В городе начинают вводиться новые коммерческие площади, можно сказать, что рынок офисной недвижимости насыщен. Поэтому арендаторы могут позволить себе быть более капризными и выбирать наиболее подходящие им варианты. Чтобы сохранить клиентов, владельцы офисных площадей будут вынуждены не менять арендные ставки. Вероятнее всего, и после Нового года (время, когда стоимость аренды традиционно повышалась) уровень цен в этом секторе не изменится.

При этом, подчеркивает аналитик, сейчас для арендатора важно не просто найти помещение в центре (это условие, кстати, уже перестает быть приоритетным), главное − найти удобный и готовый офис.

Большое значение имеет отделка помещения: владельцы бизнеса понимают, какую роль внешний вид офиса играет в создании имиджа компании, но не имеют возможности тратить средства и время на разработку дизайна и ремонт. Нужен офис, в котором необходимо было бы только расставить стулья, − так обозначают свои запросы клиенты агентств  недвижимости.

Наиболее популярные офисы по-прежнему в центре города, самые востребованные площади − 150−300 квадратных метров. Но, как считают аналитики, уже переполненный офисами и торговыми центрами центр Иркутска не так привлекателен, как ранее. Теперь складывается тенденция, когда торговые места, а за ними и офисы перемещаются дальше от центра − туда, где есть возможность обеспечить хорошую сопутствующую инфраструктуру, удобные подъездные пути. Перспективными эксперты называют Октябрьский и Свердловский районы города.

Свежие площади

Девелоперы уже обратили внимание на эти районы. Именно там сейчас вводятся «свежепостроенные» бизнес-центры, там же находятся и еще реализуемые проекты. Среди заметных уже воплощенных проектов можно назвать деловой центр «Такота», который начал работу в августе этого года. Шестиэтажный центр расположен в микрорайоне Солнечном, общая площадь здания − 5,4 тысячи квадратных метров. Деловой центр предлагает в аренду полностью готовые офисные помещения площадью от 300 квадратных метров. В стоимость аренды включены также техническое обслуживание здания, коммунальные услуги, уборка помещений общего пользования, лифт, круглосуточная охрана здания, вывоз мусора. Дополнительно предоставляются услуги парковки.

Уже открыт для арендаторов и деловой центр «Зенит» − одиннадцатиэтажное здание на ул. Карла Либкнехта, рассчитанное более чем на 100 офисных помещений. Общая площадь здания составляет 9,3 тысячи квадратов, офисы занимают 6,5 тысячи. Арендная ставка включает в себя коммунальные расходы, оплату систем кондиционирования и вентиляции, охрану офисов и уборку территории. За дополнительную плату предоставляются услуги связи и доступ к Интернету.

Еще один крупный проект − бизнес-центр «Собрание». Центр расположен на пересечении главной улицы − Карла Маркса и улицы Октябрьской Революции. Общая площадь бизнес-центра составляет 15 тысяч квадратных метров. Под офисные площади выделены помещения с четвертого по девятый этажи БЦ.

По данным агентств недвижимости, уровень стоимости офисов в новых бизнес-центрах примерно одинаков − в пределах 900−1500 рублей за квадрат. Вывод на рынок новых площадей, предполагают аналитики, может насытить спрос настолько, что цены не только задержатся на сегодняшнем уровне, но и могут снизиться. Как подчеркивают риэлторы, предложение, и очень качественное, на рынке офисной недвижимости есть. И, очевидно, скоро будет превышать спрос. Уже сейчас некоторые офисы задерживаются на стадии экспозиции дольше, чем обычно. Многие строители бизнес-центров, отмечает Григорий Устинов, столкнулись с тем, что не все площади заполняются так быстро, как они на это рассчитывали. Учитывая влияние финансового кризиса, который корректирует и планы потенциальных арендаторов, девелоперам также придется пересматривать арендные ставки. Также есть вариант, что владельцы зданий начнут включать в объем прежней ставки большее число услуг.

Гектары офисов и кабинетов

Еще серьезнее кризис может отразиться на тех проектах, которые сейчас только в стадии реализации. Сами иркутские девелоперы на финансовый кризис пока не жалуются и обещают ввести свои объекты в заявленные сроки.

В настоящее время в Иркутске завершается строительство нескольких коммерческих проектов. В основном это торговые площади, но есть и офисные предложения. В их числе бизнес-центр «Терра» − первая очередь делового района «Иркутск-Сити» Группы компаний «Актив». Проект предусматривает строительство в Кировском районе города более 200 тысяч квадратных метров современных офисных помещений, это 15 зданий от трех до десяти этажей. Кроме того, деловой район будет окружен большой парковой зоной. Официальное открытие центра намечено на первое полугодие 2009 года. Срок окончания строительства всего проекта «Иркутск-Сити» − 2016 год.

Также крупный коммерческий проект в центре города реализует компания «Континенталь-инвест». Компания строит на Шишиловском острове торгово-раз-влекательный центр площадью 100 тысяч квадратных метров. Как рассказали в компании, торгово-развлекательная часть проекта будет введена в конце 2009 года, вторая очередь, включающая торговые и офисные площади, − в середине 2011 года.

Еще один интересный проект реализует в городе ГК «Материк». Группа компаний возводит в центре Иркутска деловой центр Sayen, в состав которого войдут офисный и конференц-центр, гостиница, ресторан. Строительство началось в 2005 году. Официальные сроки открытия конференц-центра запланированы на декабрь этого года, офисный центр планируется открыть к октябрю 2009 года.

Также крупный проект комплексной административно-деловой застройки представила в прошлом году пермская компания «Проспект». Девелопер заявил о своих планах построить на острове Комсомольском вблизи поселка им. Кирова деловой центр «Зазеркалье». По задумке здесь должен быть создан новый административно-деловой и общественный центр Иркутска.

Амбициозный проект предполагает возведение на площади в 135 га большого комплекса высотой от 5 до 30 этажей. В нем разместятся офисы, банки, гостиницы, торговые центры, рестораны и гостиничный комплекс. Даже высказывались предложения перенести в комплекс областную и городскую администрации.

Говоря об этих и других заявленных проектах, аналитики пока не уверены в их полном воплощении. Все зависит от удачного привлечения инвестиций, за счет которых реализуется большая часть строительных проектов. Использование средств будущих арендаторов не так распространено в коммерческих проектах, как в жилищном строительстве (где значительная доля жилья возводится именно за счет дольщиков).

Многие девелоперские стройки на 50−80% финансируются с помощью займов. Между тем стоимость кредитов продолжает расти. И даже если строителям удастся достроить объекты, необходимо будет найти и платежеспособных покупателей на площади. Возможно, что придется снижать арендные ставки, чтобы соблюсти сроки окупаемости проектов. Не исключено также, что активы региональных компаний начнут скупать крупные столичные девелоперы, которые будут диктовать свои ценовые условия на рынке.

Алексей Волков // B2B. Недвижимость для бизнеса

Просмотров новости - 5333